가계약금 반환 기준 (판례 정리)
1. 사건 개요(사례)
A는 부동산 중개업자의 말만 듣고 “좋은 매물, 지금 다른 사람이 예약하려 한다”는 말에 급히 가계약금 3,000만원을 매도인에게 송금했습니다.
하지만 이후 등기부 확인·현장 확인 결과, 중개인이 설명한 내용과 다른 사실(용도지역, 도로접근, 건물 구조)들이 확인되었습니다.
A는 “계약 체결 의사 없다”며 가계약금 반환을 요구했지만 매도인은 “임의 파기라면서 계약금을 반환할 수 없다.”고 하였습니다.
계약 포기시 가계약금은 못 돌려받는지?
2. 가계약금의 법적성질
- 매매계약의 체결에 앞서 매수인이 매도인에게 교부하는 “가계약금”은
- 기본적으로 매수인이 매도인에게 매매목적물에 관한 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서
- 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로 봅니다.
가계약금
매수인과 매도인 사이에 본계약이 체결될 경우 그 매매대금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하되,
본계약이 성립되지 않을 경우에는 매수인에게 반환될 것이 전제된 돈
- 가계약금은 원칙적으로 해약금으로 인정되지 아니합니다
- 계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가집니다.
- 그러나 증거금 등 가계약금에 대하여는 이러한 규정이 없으므로, 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로 해석되지 않습니다. (울산지방법원 2019. 5. 16. 선고 2018나25816 판결 가계약금반환, 서울동부지방법원 2017. 11. 3. 선고 2017나1266 판결 부동산가계약금반환 등)
3. 가계약금 반환 기준
1) (구두)계약 성립시
- 가계약금(계약금의 일부)만 지급한 상태에서는 민법 제565조 제1항의 해약금계약이 성립하였다 할 수 없어 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 가계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 없습니다.
- 해약을 하려면, ‘실제 교부받은 가계약금(계약금의 일부)’이 아니라 ‘약정 계약금’을 지급해야만 합니다.(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 손해배상(기))
2) 계약 불성립시
- 가계약금은 본계약이 성립되지 않을 경우 반환될 것을 전제로 지급된 증거금이므로, (구두)계약이 성립하지 않을 경우에는 부당이득으로 반환 대상이 됩니다.
4. 해약금 약정시
- (사례) 중개인이 문자메세지로 “(가계약금) 입금 후 변심에 관한 해지시 임차인은 계약금 포기, 임대인은 배액배상하여야 합니다”라는 문자를 전송하고, 쌍방이 이의를 하지 않은 상태에서 가계약금만 보내고, 계약서는 작성하지 않은 상태일 때
법원은 “가계약금을 지급한 사람이 계약의 체결을 거절한 경우 가계약금의 몰취를 감수하고, 반대로 가계약금을 지급받은 사람이 계약의 체결을 거절한 경우 가계약금의 배액을 상환하기로 하는 내용의 가계약이 성립하였다고 봄이 타당하다. (서울남부지방법원 2021. 5. 13. 선고 2020가단287178 판결 해약금)”고 판시한 바 있습니다.
- 즉, 가계약금을 주고 받으면서, 위와 같이 해약금으로 하는 약정이 존재하였다고 볼 상황이 있다면, 별도의 해약금 약정이 있어서 해약금의 기준은 가계약금이 될 수도 있다 할 것입니다.
