상속부동산 시가 산정 기준
상속세 신고시 부동산의 시가 산정은 매우 중요합니다.
상속세 및 증여세법과 판례에서 규율하고 있는 상속재산의 시가 산정 방법에 대해 정리해 보겠습니다.
1. 상속재산 시가 산정의 기본원칙
- 상속세 및 증여세법 제60조는 “상속세 부과 대상 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따른다”고 규정합니다.
- 시가란 통상 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래되는 경우의 거래가액을 의미합니다. 대표적으로 최근 매매사례가액, 감정가액, 공매·경매가액 등이 인정될 수 있습니다.
상속세 및 증여세법 [시행 2025. 10. 1.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]
제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. <개정 2016. 12. 20., 2020. 12. 22., 2023. 7. 18.>
1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. <개정 2014. 1. 1., 2016. 1. 19., 2016. 12. 20.>
1. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
2. 시가 산정이 어려운 경우의 평가방법
- 시가를 산정하기 어렵다면, 상속재산의 종류 · 규모 · 거래상황 등을 감안해 보충적 평가방법을 적용합니다.
- 토지: 개별공시지가
- 주택: 개별주택가격 및 공동주택가격
- 일반건물·오피스텔 등: 유사 재산의 사례가, 감정가액 등
- 매매사례가액 적용범위는 상속개시일 전 2년 이내, 상속개시일 이후 법정신고기한 후 9개월 사이의 비교대상 부동산 매매사례를 활용할 수 있으며, 특별한 가격 변동 사정이 없다는 조건 하에 시가 적용이 가능합니다.
상속세 및 증여세법 시행령 [시행 2025. 10. 1.] [대통령령 제35811호, 2025. 10. 1., 타법개정]
제49조(평가의 원칙등) ①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것” 이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998. 12. 31., 1999. 12. 31., 2000. 12. 29., 2002. 12. 30., 2003. 12. 30., 2005. 8. 5., 2006. 2. 9., 2008. 2. 29., 2010. 2. 18., 2010. 12. 30., 2012. 2. 2., 2014. 2. 21., 2016. 2. 5., 2017. 2. 7., 2019. 2. 12., 2020. 2. 11., 2021. 1. 5., 2022. 2. 15., 2023. 2. 28.>
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
3. 판례
- 법원은 상속개시일 부근에 거래된 동일/유사 부동산의 매매사례가액이 있을 경우 이를 시가로 인정합니다. 단, 그 기간 동안 가격변동 등 특별한 사정이 없어야 합니다.
대법원 1990. 6. 26. 선고 89누6907 판결
상속받은 토지에 대하여 상속일로부터 약 6개월 정도 경과한 뒤에 매매계약이 체결된 경우, 과세관청이 피상속인의 사망일을 가격시점으로 하여 그 부동산의 시가를 평가한 감정평가서에 의하여 상속일부터 매매계약체결일까지 사이에 아무런 가격변동이 없었다는 점을 입증하였다면, 위 감정평가서가 피상속인의 사망일로부터 약 2년 6개월 지난 뒤에 작성된 것이라 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 법원은 그 매매가액을 상속당시의 시가로 볼 수 있는 것이다.
- 동일 단지, 인근, 동일 용도의 아파트·상가 등은 비교대상으로 활용 가능하며, 실무상 감정가액이나 경매가, 공매가도 보충자료로 삼고 있습니다.
- 감정평가액 역시 시가로 인정되지만, 상속세법상 현황, 목적, 원형성 등에 맞춘 평가 및 재산평가심의위원회 심의를 통해 확정됩니다.
4. 가격변동 특별한 사정
- “가격변동의 특별한 사정”이란 변동 요인이 통상적이지 않고, 변동 폭이 경미하지 않으며 해당 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 객관적이고 중대한 사정을 의미합니다. 즉, 단순한 보통의 가격 변동이 아닌 경우를 말합니다.
- 특별한 사정에는 토지 분할, 형질 변경, 용도 변경 뿐만 아니라 상속개시일부터 가격 산정기준일까지의 기간에 객관적인 교환가격 변동을 초래한 모든 사정이 포함됩니다. 단순히 기간 차이로 가격 변동을 제외하지 않고 포괄적으로 해석합니다.
- 대법원은 상속일과 매매일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 입증되면 해당 매매가액을 상속 당시 시가로 인정할 수 있는데, 이때 입증 책임은 과세관청에 있다고 하고 있습니다(대법원 1997. 6. 24. 선고 96누3319 판결).