소액임차인 최우선변제권 범위(2025)
주택임대차보호법은 일정 금액 이하의 임차인을 ‘소액임차인’으로 지정하여, 은행 등 근저당권자 보다 먼저 보증금을 일정액 보호하는 제도(최우선변제)를 두고 있습니다. 따라서 임차인으로서는 권리보호를 위해 소액임차인의 최우선변제권의 범위를 잘 알아 두는 것이 중요합니다.
1. 지역별 소액임차인 기준과 최우선변제금 (2023.2.21. 개정)
| 지역 구분 | 소액임차인 보증금 기준 (상한) | 최우선변제금 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 | 1억 4500만 원 이하 | 4,800만 원 |
| 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 8500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7500만 원 이하 | 2,500만 원 |
✔ 보증금이 위 기준 이하 → 소액임차인
✔ 경매 시 위 금액만큼은 은행 등 담보물권보다 먼저 변제
2. 소액임차인이 보호받기 위한 요건
✔ ① 소액보증금 기준 이하일 것
(지역별 기준을 확인)
✔ ② 대항요건 갖출 것
- 주택의 인도(引渡)
- 주민등록(전입신고)
3. 배당
1️⃣ 최우선변제금 먼저 지급
→ 위 요건에 해당하는 소액임차인이라면, 은행 등 담보권자보다도 앞서 위 표의 금액만큼 먼저 배당받게 됩니다.
2️⃣ 나머지 보증금은 일반 우선변제 순위로 배당
→ 최우선변제금에 해당하지 않는 금액에 대해서는 확정일자·대항력의 선후에 따라 변제됩니다.