“실거주” 이유 갱신거절, 거짓말인 경우 — 손해배상은?
1. 사건 개요
- 주택임대차보호법은 임대인 또는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약종료(갱신거절) 통지를 하지 아니하면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(묵시적 갱신, 제6조 제1항).
- 이와 별개로 임차인에게 계약을 갱신할 수 있는 갱신요구권 (1회)부여하고 있습니다(제6의3 제1항 본문).
- 그런데 임차인이 갱신요구권을 행사하려고 하면 임대인이 거짓으로 실거주한다고 하면서 계약종료를 요구하는 경우가 많습니다.
- 이런 경우에 임차인으로서는 어떻게 대응할 수 있는지 알아보겠습니다.
2. 갱신거절사유 (법 제6조의3 제1항 단서 각 호)
- 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같습니다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
위와 같이 임대인이나 임대인의 가족이 해당 주택에 실거주 하는 경우에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
3. 거짓 실거주일 경우
- 임대인은 임차인의 갱신요구에 주택임대차보호법이 정한 갱신거절사유(제6조의3 제1항 단서 각 호 사유)가 없는 한 거절할 수 없습니다.
- 임대인(직계존비속 포함)의 “실제 거주”의 경우(동조 제1항 단서 제8호) 정당한 갱신거절 사유가 됩니다.
- 문제는 일부 임대인이 임대료 상한(5%) 회피 등을 목적으로 거짓으로 “실거주”한다고 속여 갱신을 거절하여 임차인을 내보낸 뒤 제3자에게 재임대하거나 매도하는 경우입니다.
- 위와 같이 실거주가 거짓일 때에는 불법적으로 임차인을 쫓아낸 것이 되어 손해배상청구의 대상이 됩니다.
손해배상책임 (제6조의3 제5항)
임대인이 제6조의3 제1항제8호(실거주)의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고
갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에
정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우
임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
- 실거주를 이유로 갱신을 거절했지만, 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 임대인은 임차인에게 갱신거절로 인한 임차인의 손해를 배상해주어야 하고, 그 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 합니다.
- ① 거절당시 (환산)월차임 3개월분,
- ② 재임대 환산월차임 – 기존 환산월차임의 2년분,
- ③ 거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
- 이 중 “큰 금액“
4. 대응법
- 실거주에 대한 입증책임은 임대인에게 있습니다.
- 대법원은 “실거주 거절사유의 주장·증명책임은 임대인에게 있다”고 판시하고 있습니다(2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결).
- 즉, 임대인이 전학·이사 준비, 발령, 생활 정리 등 객관적 자료로 ‘실제 거주’의 구체적 계획과 진정성을 통상 수긍 가능한 수준으로 입증해야 한다는 취지입니다.
< 판례 > 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결, 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결 참조).
- 임대인의 실거주 주장이 거짓이라 의심이 든다면, 합리적으로 수긍할 수 있을 정도의 자료의 제공을 요구할 수 있고, 충분히 수긍이 될 정도가 아니라면 임대인의 갱신거절은 효력이 없으므로 임차인으로서는 이사를 가지 않아도 됩니다.
5. “매도”시에는 책임면제?
- 주택임대차보호법 규정상으로는 허위 실거주로 인한 손해배상은 재임대(임대) 상황을 전제로 규율하는 것으로 되어 있습니다.
- 그러나 허위 실거주로 갱신거절 자체가 위법인 이상, 재임대가 아닌 매도의 경우에도 민법상 불법행위 책임이 인정된다 할 것입니다(서울중앙지법 2023.5.17. 선고 2022나21193).
- 즉, 임대목적물을 임대가 아닌 매도로 처분했더라도, 애초 정당한 사유 없는 갱신거절이라면 배상책임을 면하기 어렵다 할 것입니다.
6. 정리
- 임차인이 갱신요구 → 임대인은 실거주로 거절 가능
- 임대인이 실제로 거주하지 않고 재임대(또는 매도) → 불법행위, 손해배상
- 손해배상액은 주택임대차보호법 제6조의3 제5·6항에 따라 법정 산식으로 배상
- 실거주에 대한 입증책임은 임대인에게 있음
