상가건물 임대차보호법 주요내용(갱신, 권리금) 정리

상가건물 임대차보호법은 임차인을 보호하여 국민의 경제생활의 안정을 도모하는 것을 목적으로 합니다.

임차인으로 권리를 보장받기 위해서는 법의 주요내용을 잘 알고 제대로 권리를 행사할 필요가 있습니다.

상가건물 임대차보호법의 주요 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

1. 적용대상

• 상가건물임대차보호법이 모든 상가임대차계약에 적용되는 것이 아닙니다.
• 상가건물임대차보호법은 “일정 보증금 이하의 상가임대차”에 한하여 법이 적용되는 것으로 규정하고 있습니다.
• 또한 임대차 목적물이 영업용 건물이어야 합니다.

• 대항력
• 계약갱신요구 (5% 차임증액 제한은 제외)
• 권리금 회수 기회보호
• 3기 차임연체시 해지

2. 대항력 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)

임차인이 “건물의 인도”와 “사업자등록”을 하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력(대항력)이 생깁니다.

1. 상가건물의 인도
   • 임차인이 상가건물을 인도받아 현실적으로 점유하고 있어야 합니다.
   • 인도란 점유권의 이전을 의미하며, 현실 인도, 간이인도, 점유개정, 반환청구에 의한 인도 등이 포함됩니다.
2. 사업자등록 신청
   • 임차인은 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따른 사업자등록을 관할 세무서에 신청해야 합니다.
   • 이 두 요건을 모두 충족한 다음 날 0시부터 임대차 계약에 대해 대항력을 취득합니다.

• 대항력 취득 시 임차인은 새로운 건물주에 대해서도 임대차 계약의 존속과 보증금 반환 등을 주장할 수 있게 됩니다.
• 대항력이 있는 임차인은 건물주가 변경된다 하더라도 임대차 기간 동안 안전하게 임대차목적물을 점유, 사용할 수 있습니다.
• 특히 건물이 경매될 경우에도 대항력이 있으면 낙찰자에게도 임대차의 존속을 주장할 수도 있습니다.
• 건물이 경매 등에 넘어갈 경우에도 대항력이 있는 임차인은 보증금을 변제받는데 있어 더 유리합니다.

3. 계약갱신요구권 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)

• 임차인은 “임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전” 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
• 임차인의 갱신요구에 대해 임대인은 정당한 사유가 없는 한 갱신을 거절할 수 없습니다.
• 따라서 임차인이 임대차계약을 갱신하고자 한다면 임대인에게 반드시 갱신요구를 해야만 합니다.
• 갱신요구는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위내에서 행사할 수 있습니다.
• 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
• 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위(5%)에서 증감할 수 있습니다.

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임대인은 다음 사유가 있는 경우에만 갱신을 거절할 수 있습니다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
   • 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
   • 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
   • 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

4. 보증금 또는 차임 증감 제한 (상가건물임대차보호법 제11조)

• 임대인은 보증금 및 월차임 증액을 제한받으며, 증액의 경우 연 5% 이내로 제한됩니다.
• 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 경우에는 민법에 따라 차임을 증감할 수 있습니다.
• 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
• 일반적으로 대부분의 임대차계약에 있어 임대차계약기간 중에는 차임을 인상하지 않습니다.
• 관리비는 위 증액의 제한을 받지 아니합니다.
• 차임은 증액에 있어 5%의 제한을 받고, 관리비는 제한을 받지 않기 때문에 편법적으로 5%를 초과하는 차임 인상분을 관리비로 처리하는 경우가 있으나, 이는 탈법적인 행위로 인정될 수 없다 할 것입니다.
• 관리비는 건물관리를 위한 실비 부담으로 분담하는 돈이므로 실제 실비가 인상되지 않았음에도 관리비를 증액하는 것은 부당하다 할 것입니다.

5. 권리금 보호 (상가건물임대차보호법 제10조의4)

다음과 같은 행위는 임대인의 권리금회수 방해행위로 봅니다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

다음과 같은 경우에는 임대인의 거절 행위가 정당한 사유로 인정됩니다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

• 임대인이 권리금회수 방해금지 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 끼친 경우, 임대인은 손해를 배상할 책임이 있습니다.
• 이때 손해배상액은 신규임차인과 임차인이 약정한 권리금 및 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 초과하지 못합니다.
• 즉, 둘 중 낮은 금액을 한도로 손해배상받을 수 있습니다.