대출 조건부 임대차계약의 효력
1. 사실관계
- 임대차계약 체결 시 임차인의 대출이 불가능할 경우 계약금을 반환한다는 특약을 약정한 경우
- 임차인은 해당 대출이 실행되는 것을 전제로 보증금 지급 및 입주 예정
- 임차인은 임대차계약 체결 후 해당 임대차계약서를 가지고 금융기관에 대출 심사
- 금융기관 대출 실행 불가
2. 해제조건부 계약
특약 (예시)
“대출 불가시 계약은 효력을 상실한다”
“대출 불가시 계약은 무효로 한다.”
“대출 불가시 계약금은 반환하기로 한다.”
임대차계약서에 위와 같은 문구가 있을 경우, 이는 해제조건부 계약으로 해석됩니다.
즉, 조건 성취(대출 불가)까지는 계약은 유효하게 성립되어 있는 상태이나,
조건이 성취(대출 불가)되면, 그 시점에 계약은 처음부터 효력을 상실하는 것으로 됩니다.
➡ 따라서 대출불가 사실이 확정되면, 계약은 무효로 되어 기지급된 계약금은 반환하여야 합니다.
3. 해약금, 위약금 적용여부
대출불가 조건이 성취되면 계약은 그대로 실효되는 것입니다.
대출불가는 조건이 성취된 것이지, 임차인의 귀책사유로 인한 불이행 또는 임차인의 계약 포기라 할 수 없습니다.
따라서 대출불가로 계약이 실효되는 경우에는 위약금, 해약금(배액배상) 등의 규정은 적용되지 아니합니다.
4. 임대인이 지정 대출업체를 강요시
임차인이 대출심사를 받았으나 대출이 거부되면, 임대인이 자신이 알려주는 대출업체를 통해 대출받으라면서 계약금 반환을 거부하는 경우가 종종 있습니다.
그러나 특약시 특정 대출업체를 지정한 것이 아니라면(지정하더라도 불공정하여 무효라 할 것임), 대출은행은 임차인이 자신의 주거래은행을 통해 대출심사를 받으면 되고, 대출이 불가능하면 바로 조건은 성취, 계약금은 반환해야 할 것입니다.
만약 임차인의 주거래은행이 아니라 임대인이 지정, 안내하는 대출업체까지 대출심사를 받아 모두 거부되어야만 계약금을 반환할 수 있다고 한다면, 이는 당초 특약의 취지에도 반하고, 고리의 사채를 강제하는 것이 될 수 있어 심히 불공정한 약정이 될 수 있어 그렇게 해석할 수는 없다 할 것입니다.
