공유물분할소송
1. 개념
공유물분할소송이란 하나의 부동산(토지, 건물)을 여러 사람이 지분으로 공동 소유(공유) 하고 있는 경우,
공유자 중 1인이라도 분할을 원하면 법원에 청구하여 공유관계를 해소하는 소송을 말합니다.
- 목적: 공유관계의 종료
- 성격: 형성의 소 (판결로 법률관계가 새로 형성됨)
- 청구권자: 공유자 누구나 가능
- 상대방: 다른 모든 공유자
2. 공유물분할청구
공유자는 언제든지 다른 공유자를 상대로 공유물분할청구를 할 수 있습니다.
단, 5년 이내의 기간을 정하여 분할금지특약을 할 수 있습니다.
공유자간에 공유물 사용, 수익이 공평하게 이루어지지 않을 경우, 공유물 분할 청구를 통해 공유관계를 해소하곤 합니다.
공유자는 자신의 지분을 자유롭게 매각할 수 있으나, 그 경우 제대로 가격을 받지 못하는 경우가 많기 때문에 공유물 분할을 통해 자신의 지분의 적절한 가격을 받기 위해 공유물분할청구를 하기로 합니다.
3. 공유물분할소송의 특징
- 공유물분할소송은 공유자 전원의 이해관계가 얽힌 필수적 공동소송입니다.
- 따라서 공유물분할소송을 진행하고자 할 경우 다른 공유자 전원을 상대로 소송을 진행해야만 합니다.
- 법원은 1차적으로는 공유자간 합의(조정)를 유도하지만 합의가 되지 않을 경우에는 직권으로 분할방법을 선택하여 분할합니다. 청구취지와 다른 내용의 분할도 가능합니다.
4. 분할의 방법
공유물의 분할은 현물분할을 원칙적으로 합니다.
그러나 현물분할이 적절치 않을 경우에는 경매분할, 가액분할 등으로 분할을 할 수도 있습니다.
① 현물분할
- 부동산을 물리적으로 나누어 각자 단독으로 소유하는 형태의 분할을 말합니다.
- 요건
- 분할이 가능할 것
- 경제적 가치가 현저히 감소하지 않을 것
- 현물분할을 위해서는 원고 또는 피고가 적절한 현물분할안을 제시하여 그것이 받아들여져야 합니다.
② 경매분할
- 공유물을 매각하여 대금을 지분 비율로 분배하는 분할을 말합니다.
- 현물분할이 되지 않을 경우 최종적으로 경매분할로 진행됩니다.
- 공유물분할을 위한 경매는 ‘형식적 경매’라고 불리며 집행문이 필요 없이 경매신청하여 진행됩니다.
③ 가격배상에 의한 분할(가액분할)
- 1인 또는 일부 공유자가 다른 공유자의 지분을 금전으로 매수하는 형태로 하는 분할을 말합니다.
- 경매분할의 경우에는 적절한 가격으로 매각되지 않을 수도 있기에 공유자 중 일방이 다른 공유자의 지분을 매수하는 형태로 분할하는 것입니다.
- 통상적인 시가보다는 저렴하게 매매하곤 합니다.
- 공유자 중 다른 사람의 지분을 매수할 경제적 능력이 있어야만 가능한 분할형태입니다.
5. 소송 진행 방향
부동산 특히 토지가 분할 될 경우, 토지 형태, 면적 등에 따라 건축법상 제한 내용이 달라 질 수 있기 때문에, 공유물 분할 소송에서는 부동산의 가치가 최대한 하락하지 않는 형태로 공유물을 분할하는 것이 가장 중요합니다.
또한 공유물분할안을 다른 공유자가 동의하지 않을 경우에는 최종적으로는 경매분할되며, 그 경우에는 실제 현금청산이 될 때까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있다는 점을 유의하여야 할 것입니다.