스프링클러 누수 책임은 누가?

이변호사 — Wed, 12 Nov 2025 15:01:16 +0000

– 상가 스프링클러의 누수로 임차인의 점포에 침수 피해가 발생한 경우, 임대인에게 손해배상책임이 있는지

1. 스프링클러

스프링클러는 소방시설로 건물관리단에서 관리하는 시설인데, 설치는 구분소유자(임대인)의 소유 점포 내에 설치되어 있어 전유부분인지, 공용부분인지 논란이 되고 있습니다.

전유부분이란, 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다.
전유부분은 공용부분의 지분권, 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율, 의결권산정의 기준, 관리비용 등의 부담, 조세부과대상이 되는 전유면적의 판단기준이 됩니다.
전유부분은 해당 전유부분 구분소유권자가 관리책임이 있습니다.

스프링클러 = 공용부분

주택의 경우 스프링클러를 공용부분으로 보는 관련규정은 존재합니다(주택법 등).
그러나 상가의 경우에는 특별히 규정하고 있지는 아니하나 다음과 같은 이유에서 상가의 스프링클러(소화시설) 또한 ‘공용부분’으로 보아야 합니다.

일반적으로 관리단 규약에서 스프링클러를 전유부분이 아닌 공용부분으로 규정하고 있습니다.
스프링클러 등 “소화설비”는 장기수선계획에 따른 장기수선공사 대상 시설(공용부분)로 분류되고 있습니다(주택법 제47조 제1항, 주택법 시행규칙 별표5, 제3호 마목).
국토교통부고시 제2021-1262호, 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 제6종의2 제2호에서는 『공용부분 : 제1호 외의 부분으로 2세대 이상이 공용으로 사용하는 시설물. 다만, 건축물의 구조부(내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀을 말한다)와 건물 및 입주자의 안전을 위하여 전유부분에 설치된 스프링클러는 공용부분으로 본다.』고 규정하고 있습니다.
전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정합니다(집합건물법 제6조).
스프링클러는 개인이 임의로 조작할 수 있는 것이 아니라 건물 및 입주자의 안전을 위해 설치되어 관리단에서 조작, 관리하는 시설입니다.

스프링클러는 소방시설로 규약으로 전유부분으로 정하지 아니하는 한 전유부분 내에 설치되었다 하더라도 전유부분이 아닌 ‘공유부분’으로 보아야 할 것입니다. 이러한 해석은 주택이나 상가나 동일하다 할 것입니다.
따라서 스프링클러의 누수로 피해가 발생하였다면 그 관리책임은 ‘관리단’ 또는 ‘공유자 전원’에게 있다 할 것입니다.
이때 손해배상책임의 근거는 민법 제758조의 공작물의 소유자책임입니다.

① 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다.
그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.

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