Ⅰ. 의의

ㅇ 영업양도 : 일정한 영업 목적에 따라 조직화된 인적·물적 조직 전체를 동일성을 유지하면서 다른 사람에게 이전하는 것

ㅇ 권리금계약 : 상가건물 임대차에서 임대차 목적물인 점포의 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 할 때 지급하는 금전 등의 대가를 주고받는 계약 (영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금)

ㅇ 경업금지 : 영업양도시 불공정 경쟁을 막기 위해 일정 기간 동안 일정 범위내에서 동종의 사업을 하지 못하도록 제한하는 것 

Ⅱ. 영업양도 시 경업금지(동종업종 제한)

1. 경업금지의무의 근거

• 영업양도시 양도인은 상법 제41조에 따라 경업금지의무를 부담합니다.
• 영업양도인이 영업을 양도하고도 동종 영업을 하면 영업양수인의 이익이 침해되므로 상법은 영업양수인을 보호하기 위하여 영업양도인의 경업금지의무를 규정하고 있는 것입니다
• 경업이 금지되는 대상으로서의 동종 영업은 영업의 내용, 규모, 방식, 범위 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 볼 때 양도된 영업과 경쟁관계가 발생할 수 있는 영업을 의미합니다.

2. 경업금지의 적용 요건

1. 영업양도가 존재할 것
   • 단순 자산 매각이 아니라, 거래처·영업상 신용·조직 등 영업 일체가 양도되어야 합니다.
2. 동종영업을 개시할 위험이 있을 것
   • 동일·유사 업종을 인접지역 또는 같은 상권에서 운영하는 경우 적용됩니다.
3. 기간·지역·업종 범위가 합리적일 것
   • 판례는 ‘합리적 범위’ 내에서만 효력을 인정합니다.
   • 과도하게 장기이거나 광범위한 경우 제한될 수 있습니다.

3. 경업금지효의 범위

• 업종: 양도된 영업과 실질적으로 경쟁관계에 있는 업종 전체
• 지역: 통상 기존 영업의 주요 상권 또는 고객이 형성된 범위
• 기간: 통상 수년 내 합리적 기간(판례상 3년~5년 정도가 많이 인정)

4. 위반 시 효과

• 손해배상청구 가능
• 침해금지·영업정지 가처분 신청 가능
• 계약에서 위약금 약정이 있으면 그 기준에 따름

Ⅲ. 정리

1. 영업양도시 양도인은 양수인과 경쟁관계에 있는 영업을 하지 않을 의무가 있습니다.

2. 권리금계약의 경우 원칙적으로 경업금지의무는 발생하지 않습니다.

3. 권리금계약의 경우에도 영업, 시설, 바닥권리를 모두 양도하고, 영업의 인적, 물적 시설 일체를 양도하는 것으로 해석될 경우에는 영업양도의 실질이므로 경업금지의무가 발생할 수 있습니다.

4. 경업금지의무가 있다 하더라도 지역, 기간, 업종 범위가 양수도대금 등 대가에 비해 과도할 경우에는 무효 또는 범위가 축소될 수 있습니다.

Ⅳ. 체크

• □ 영업양도 범위 명확히 기재(거래처 포함 여부)
• □ 계약서에 경업금지 조항 명시 (업종·지역·기간 합리적으로 특정)
• □ 위반 시 손해배상 산정 기준 또는 위약금 약정

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1. 스프링클러

• 스프링클러는 천장, 벽 등에 설치된, 화재를 확인해 헤드에서 물을 방출시켜 화재를 진압하는 소화설비를 말합니다.

• 스프링클러는 소방시설로 건물관리단에서 관리하는 시설인데, 설치는 구분소유자(임대인)의 소유 점포 내에 설치되어 있어 전유부분인지, 공용부분인지 논란이 되고 있습니다.

2. 스프링클러의 관리책임

• 스프링클러가 ‘전유부분’이라면 그 구분소유자(임대인)가 책임을 부담합니다.
• 스프링클러가 ‘공용부분’이라면 관리단 또는 공유자 모두가 책임을 져야만 합니다. ​

• 주택의 경우 스프링클러를 공용부분으로 보는 관련규정은 존재합니다(주택법 등).
• 그러나 상가의 경우에는 특별히 규정하고 있지는 아니하나 다음과 같은 이유에서 상가의 스프링클러(소화시설) 또한 ‘공용부분’으로 보아야 합니다.

스프링클러는 소방시설로 공용부분입니다.

따라서 스프링클러의 누수 피해에 대한 손해배상은 관리단 또는 상가 공유자 모두가 부담하여야 할 것입니다.

​    

3. 정리

• 스프링클러는 소방시설로 규약으로 전유부분으로 정하지 아니하는 한 전유부분 내에 설치되었다 하더라도 전유부분이 아닌 ‘공유부분’으로 보아야 할 것입니다. 이러한 해석은 주택이나 상가나 동일하다 할 것입니다.
• 따라서 스프링클러의 누수로 피해가 발생하였다면 그 관리책임은 ‘관리단’ 또는 ‘공유자 전원’에게 있다 할 것입니다.
• 이때 손해배상책임의 근거는 민법 제758조의 공작물의 소유자책임입니다.

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• 주택임대차보호법은 임대인 또는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약종료(갱신거절) 통지를 하지 아니하면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(묵시적 갱신, 제6조 제1항).
• 이와 별개로 임차인에게 계약을 갱신할 수 있는 갱신요구권 (1회)부여하고 있습니다(제6의3 제1항 본문).

• 그런데 임차인이 갱신요구권을 행사하려고 하면 임대인이 거짓으로 실거주한다고 하면서 계약종료를 요구하는 경우가 많습니다.
• 이런 경우에 임차인으로서는 어떻게 대응할 수 있는지 알아보겠습니다.

2. 갱신거절사유 (법 제6조의3 제1항 단서 각 호)

• 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같습니다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

위와 같이 임대인이나 임대인의 가족이 해당 주택에 실거주 하는 경우에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

3. 거짓 실거주일 경우

• 임대인은 임차인의 갱신요구에 주택임대차보호법이 정한 갱신거절사유(제6조의3 제1항 단서 각 호 사유)가 없는 한 거절할 수 없습니다.
• 임대인(직계존비속 포함)의 “실제 거주”의 경우(동조 제1항 단서 제8호) 정당한 갱신거절 사유가 됩니다.
• 문제는 일부 임대인이 임대료 상한(5%) 회피 등을 목적으로 거짓으로 “실거주”한다고 속여 갱신을 거절하여 임차인을 내보낸 뒤 제3자에게 재임대하거나 매도하는 경우입니다.
• 위와 같이 실거주가 거짓일 때에는 불법적으로 임차인을 쫓아낸 것이 되어 손해배상청구의 대상이 됩니다.  

• 실거주를 이유로 갱신을 거절했지만, 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 임대인은 임차인에게 갱신거절로 인한 임차인의 손해를 배상해주어야 하고, 그 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 합니다.
• ① 거절당시 (환산)월차임 3개월분,
• ② 재임대 환산월차임 – 기존 환산월차임의 2년분,
• ③ 거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
• 이 중 “큰 금액“

4. 대응법

• 실거주에 대한 입증책임은 임대인에게 있습니다.

• 대법원은 “실거주 거절사유의 주장·증명책임은 임대인에게 있다”고 판시하고 있습니다(2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결).
• 즉, 임대인이 전학·이사 준비, 발령, 생활 정리 등 객관적 자료로 ‘실제 거주’의 구체적 계획과 진정성을 통상 수긍 가능한 수준으로 입증해야 한다는 취지입니다.

• 임대인의 실거주 주장이 거짓이라 의심이 든다면, 합리적으로 수긍할 수 있을 정도의 자료의 제공을 요구할 수 있고, 충분히 수긍이 될 정도가 아니라면 임대인의 갱신거절은 효력이 없으므로 임차인으로서는 이사를 가지 않아도 됩니다.

5. “매도”시에는 책임면제?

• 주택임대차보호법 규정상으로는 허위 실거주로 인한 손해배상은 재임대(임대) 상황을 전제로 규율하는 것으로 되어 있습니다.
• 그러나 허위 실거주로 갱신거절 자체가 위법인 이상, 재임대가 아닌 매도의 경우에도 민법상 불법행위 책임이 인정된다 할 것입니다(서울중앙지법 2023.5.17. 선고 2022나21193).
• 즉, 임대목적물을 임대가 아닌 매도로 처분했더라도, 애초 정당한 사유 없는 갱신거절이라면 배상책임을 면하기 어렵다 할 것입니다.

6. 정리

1. 임차인이 갱신요구 → 임대인은 실거주로 거절 가능
2. 임대인이 실제로 거주하지 않고 재임대(또는 매도) → 불법행위, 손해배상
3. 손해배상액은 주택임대차보호법 제6조의3 제5·6항에 따라 법정 산식으로 배상
4. 실거주에 대한 입증책임은 임대인에게 있음

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