전세계약이 종료되었음에도 집주인이 보증금을 반환하지 않는 문제는 매우 빈번하게 발생합니다.

세입자 입장에서는 보증금이 대부분 큰 금액이기 때문에 불안감과 압박이 클 수밖에 없습니다.

하지만 이와 같은 상황에서 감정적으로 대응하거나 막연히 기다리는 것은 문제 해결에 전혀 도움이 되지 않습니다.

보증금을 돌려받기 위해서는 정해진 순서에 따라 차분하게 대응하는 것이 무엇보다 중요하다 할 것입니다.

1. 계약 종료 여부

보증금을 반환받기 위해 가장 먼저 확인해야 할 것은 전세계약이 실제로 종료되었는지입니다.

임대차계약이 존속 중에는 보증금을 돌려받을 권리가 생기지 아니합니다.

즉, 임대차계약 기간이 남아 있는 중에 임차인이 사정이 생겨 임대인에게 기간 만료 전 나가겠다고 하는 경우, 임대인이 계약 해지에 동의하지 아니하면 계약은 종료되었다 할 수 없으므로 임차인이 기간 만료 전 나간다고 하더라도 보증금을 반환받을 수는 없는 것입니다.

또 임대인이 “새로운 임차인이 구해지면 나가라”고 하는 경우도 있는데, 이런 경우에는 임대차계약이 합의 종료되었다고 볼 수 있는지 문제가 됩니다. 일반적으로는 새로운 임차인이 구해지면 해지를 인정해주겠다는 조건부 의사표시로 보이므로 새로운 임차인이 구해지지 않을 경우에는 보증금 반환청구는 어려울 것입니다.

2. 주택 인도

보증금을 반환받기 위한 또 하나 중요한 요소는 주택 인도 여부입니다.

원칙적으로 보증금 반환 의무는 계약 종료와 함께 주택을 집주인에게 인도했을 때 발생합니다.

이미 이사를 나갔거나, 집을 비울 준비가 되어 있음에도 집주인이 보증금을 주지 않는 상황인지, 아니면 아직 거주 중인지에 따라 대응 방식이 달라질 수 밖에 없습니다.

주택의 점유를 상실하면 대항력, 우선변제권 등의 효력을 상실하기 때문에 주택의 인도를 위해서 임차권등기 등도 검토해야할 것입니다.

3. 관련 증거 정리

임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 소송 등을 해야 할 수도 있기 때문에 사전에 미리 증거 자료를 정리하는 것이 중요합니다. 이 과정은 이후 모든 법적 절차의 기초가 됩니다.
반드시 준비해야 할 자료는 다음과 같습니다.

• 임대차계약서
• 보증금 지급을 입증할 수 있는 계좌이체 내역, 영수증
• 집주인과 주고받은 문자, 카카오톡, 이메일 등 대화 내용
• 계약 종료 이후 보증금 반환을 요구한 정황이 담긴 자료

이러한 자료는 소송 뿐만 아니라 보증보험청구 등에서도 중요한 자료가 됩니다.

4. 내용증명 발송

많은 임차인들이 전화나 문자로 보증금을 달라고 요구하지만, 향후 법원에 증거로 제출하기 가장 유효적절한 수단은 내용증명 우편을 발송하는 것입니다.

내용증명에는 다음과 같은 내용을 포함하는 것이 좋습니다.

• 전세계약 종료 사실
• 주택 인도 또는 인도 가능 상태임을 명시
• 보증금 반환을 요구하는 명확한 의사표시
• 일정 기간 내 반환하지 않을 경우 법적 조치를 취하겠다는 점

내용증명은 그 자체로 강제력이 있는 것은 아니지만, 집주인에게 법적 절차가 시작될 수 있음을 알리는 중요한 신호가 되며, 실제로 이 단계에서 보증금이 반환되는 경우도 적지 않습니다.

단, 내용증명을 의도적으로 받지 않아 반송되는 경우도 있으므로 내용증명 송달이 어려울 경우에는 다른 방법을 통해 통보하는 것도 필요합니다.

4. 소송 및 대응

내용증명을 보냈음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 소송 등 법적 절차를 검토해야 합니다.

임차권등기가 필요하면 임차권등기를 하고 소송에 들어갈 수 있습니다.

임대인이 보증금반환청구에 다투지 않을 것 같다면 지급명령 신청을 통해 정리할 수도 있습니다.

그러나 상대방이 이의를 제기하거나 다툴 것 같다면 처음부터 본안 소송을 제기하는 것이 시간적으로 훨씬 유리하다 할 것입니다.

보증금 반환 문제는 시간이 지날수록 해결이 쉬워지는 문제가 아닙니다.

오히려 집주인이 재산을 처분하거나 다른 채권자들이 개입하면서 상황이 악화되는 경우가 많습니다.

따라서 계약 종료 후 보증금이 반환되지 않는다면, 초기 단계부터 체계적으로 대응하는 것이 무엇보다 중요합니다.

상황에 따라서는 혼자 해결하려다 더 큰 손해를 입는 경우도 적지 않으므로, 분쟁이 장기화될 가능성이 보인다면 조기에 법률전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.

게시물 임대차계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못할 때 (보증금반환소송)이 변호사 이제한 블로그에 처음 등장했습니다.

1. 사실관계

• 임대차계약 체결 시 임차인의 대출이 불가능할 경우 계약금을 반환한다는 특약을 약정한 경우
• 임차인은 해당 대출이 실행되는 것을 전제로 보증금 지급 및 입주 예정
• 임차인은 임대차계약 체결 후 해당 임대차계약서를 가지고 금융기관에 대출 심사
• 금융기관 대출 실행 불가

2. 해제조건부 계약

임대차계약서에 위와 같은 문구가 있을 경우, 이는 해제조건부 계약으로 해석됩니다.

즉, 조건 성취(대출 불가)까지는 계약은 유효하게 성립되어 있는 상태이나,

조건이 성취(대출 불가)되면, 그 시점에 계약은 처음부터 효력을 상실하는 것으로 됩니다.

따라서 대출불가 사실이 확정되면, 계약은 무효로 되어 기지급된 계약금은 반환하여야 합니다.

3. 해약금, 위약금 적용여부

대출불가 조건이 성취되면 계약은 그대로 실효되는 것입니다.

대출불가는 조건이 성취된 것이지, 임차인의 귀책사유로 인한 불이행 또는 임차인의 계약 포기라 할 수 없습니다.

따라서 대출불가로 계약이 실효되는 경우에는 위약금, 해약금(배액배상) 등의 규정은 적용되지 아니합니다.

4. 임대인이 지정 대출업체를 강요시

임차인이 대출심사를 받았으나 대출이 거부되면, 임대인이 자신이 알려주는 대출업체를 통해 대출받으라면서 계약금 반환을 거부하는 경우가 종종 있습니다.

그러나 특약시 특정 대출업체를 지정한 것이 아니라면(지정하더라도 불공정하여 무효라 할 것임), 대출은행은 임차인이 자신의 주거래은행을 통해 대출심사를 받으면 되고, 대출이 불가능하면 바로 조건은 성취, 계약금은 반환해야 할 것입니다.

만약 임차인의 주거래은행이 아니라 임대인이 지정, 안내하는 대출업체까지 대출심사를 받아 모두 거부되어야만 계약금을 반환할 수 있다고 한다면, 이는 당초 특약의 취지에도 반하고, 고리의 사채를 강제하는 것이 될 수 있어 심히 불공정한 약정이 될 수 있어 그렇게 해석할 수는 없다 할 것입니다.

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