1. 사실관계

• 임대차계약 체결 시 임차인의 대출이 불가능할 경우 계약금을 반환한다는 특약을 약정한 경우
• 임차인은 해당 대출이 실행되는 것을 전제로 보증금 지급 및 입주 예정
• 임차인은 임대차계약 체결 후 해당 임대차계약서를 가지고 금융기관에 대출 심사
• 금융기관 대출 실행 불가

2. 해제조건부 계약

임대차계약서에 위와 같은 문구가 있을 경우, 이는 해제조건부 계약으로 해석됩니다.

즉, 조건 성취(대출 불가)까지는 계약은 유효하게 성립되어 있는 상태이나,

조건이 성취(대출 불가)되면, 그 시점에 계약은 처음부터 효력을 상실하는 것으로 됩니다.

따라서 대출불가 사실이 확정되면, 계약은 무효로 되어 기지급된 계약금은 반환하여야 합니다.

3. 해약금, 위약금 적용여부

대출불가 조건이 성취되면 계약은 그대로 실효되는 것입니다.

대출불가는 조건이 성취된 것이지, 임차인의 귀책사유로 인한 불이행 또는 임차인의 계약 포기라 할 수 없습니다.

따라서 대출불가로 계약이 실효되는 경우에는 위약금, 해약금(배액배상) 등의 규정은 적용되지 아니합니다.

4. 임대인이 지정 대출업체를 강요시

임차인이 대출심사를 받았으나 대출이 거부되면, 임대인이 자신이 알려주는 대출업체를 통해 대출받으라면서 계약금 반환을 거부하는 경우가 종종 있습니다.

그러나 특약시 특정 대출업체를 지정한 것이 아니라면(지정하더라도 불공정하여 무효라 할 것임), 대출은행은 임차인이 자신의 주거래은행을 통해 대출심사를 받으면 되고, 대출이 불가능하면 바로 조건은 성취, 계약금은 반환해야 할 것입니다.

만약 임차인의 주거래은행이 아니라 임대인이 지정, 안내하는 대출업체까지 대출심사를 받아 모두 거부되어야만 계약금을 반환할 수 있다고 한다면, 이는 당초 특약의 취지에도 반하고, 고리의 사채를 강제하는 것이 될 수 있어 심히 불공정한 약정이 될 수 있어 그렇게 해석할 수는 없다 할 것입니다.

게시물 대출 조건부 임대차계약의 효력이 변호사 이제한 블로그에 처음 등장했습니다.

A는 부동산 중개업자의 말만 듣고 “좋은 매물, 지금 다른 사람이 예약하려 한다”는 말에 급히 가계약금 3,000만원을 매도인에게 송금했습니다.

하지만 이후 등기부 확인·현장 확인 결과, 중개인이 설명한 내용과 다른 사실(용도지역, 도로접근, 건물 구조)들이 확인되었습니다.

A는 “계약 체결 의사 없다”며 가계약금 반환을 요구했지만 매도인은 “임의 파기라면서 계약금을 반환할 수 없다.”고 하였습니다.

2. 가계약금의 법적성질

• 매매계약의 체결에 앞서 매수인이 매도인에게 교부하는 “가계약금”은
• 기본적으로 매수인이 매도인에게 매매목적물에 관한 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서
• 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로 봅니다.

• 가계약금은 원칙적으로 해약금으로 인정되지 아니합니다
• 계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가집니다.
• 그러나 증거금 등 가계약금에 대하여는 이러한 규정이 없으므로, 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로 해석되지 않습니다. (울산지방법원 2019. 5. 16. 선고 2018나25816 판결 가계약금반환, 서울동부지방법원 2017. 11. 3. 선고 2017나1266 판결 부동산가계약금반환 등)

3. 가계약금 반환 기준

1) (구두)계약 성립시

• 가계약금(계약금의 일부)만 지급한 상태에서는 민법 제565조 제1항의 해약금계약이 성립하였다 할 수 없어 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 가계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 없습니다.

• 해약을 하려면, ‘실제 교부받은 가계약금(계약금의 일부)’이 아니라 ‘약정 계약금’을 지급해야만 합니다.(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 손해배상(기))
  

2) 계약 불성립시

• 가계약금은 본계약이 성립되지 않을 경우 반환될 것을 전제로 지급된 증거금이므로, (구두)계약이 성립하지 않을 경우에는 부당이득으로 반환 대상이 됩니다.

4. 해약금 약정시

법원은 “가계약금을 지급한 사람이 계약의 체결을 거절한 경우 가계약금의 몰취를 감수하고, 반대로 가계약금을 지급받은 사람이 계약의 체결을 거절한 경우 가계약금의 배액을 상환하기로 하는 내용의 가계약이 성립하였다고 봄이 타당하다. (서울남부지방법원 2021. 5. 13. 선고 2020가단287178 판결 해약금)”고 판시한 바 있습니다.

• 즉, 가계약금을 주고 받으면서, 위와 같이 해약금으로 하는 약정이 존재하였다고 볼 상황이 있다면, 별도의 해약금 약정이 있어서 해약금의 기준은 가계약금이 될 수도 있다 할 것입니다.

게시물 가계약금 반환 기준 (판례 정리)이 변호사 이제한 블로그에 처음 등장했습니다.