대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결 [임차보증가계약금반환] 요지

가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조).

게시물 [판례] 가계약금에 대한 해약금약정 인정요건이 변호사 이제한 블로그에 처음 등장했습니다.

전세계약이 종료되었음에도 집주인이 보증금을 반환하지 않는 문제는 매우 빈번하게 발생합니다.

세입자 입장에서는 보증금이 대부분 큰 금액이기 때문에 불안감과 압박이 클 수밖에 없습니다.

하지만 이와 같은 상황에서 감정적으로 대응하거나 막연히 기다리는 것은 문제 해결에 전혀 도움이 되지 않습니다.

보증금을 돌려받기 위해서는 정해진 순서에 따라 차분하게 대응하는 것이 무엇보다 중요하다 할 것입니다.

1. 계약 종료 여부

보증금을 반환받기 위해 가장 먼저 확인해야 할 것은 전세계약이 실제로 종료되었는지입니다.

임대차계약이 존속 중에는 보증금을 돌려받을 권리가 생기지 아니합니다.

즉, 임대차계약 기간이 남아 있는 중에 임차인이 사정이 생겨 임대인에게 기간 만료 전 나가겠다고 하는 경우, 임대인이 계약 해지에 동의하지 아니하면 계약은 종료되었다 할 수 없으므로 임차인이 기간 만료 전 나간다고 하더라도 보증금을 반환받을 수는 없는 것입니다.

또 임대인이 “새로운 임차인이 구해지면 나가라”고 하는 경우도 있는데, 이런 경우에는 임대차계약이 합의 종료되었다고 볼 수 있는지 문제가 됩니다. 일반적으로는 새로운 임차인이 구해지면 해지를 인정해주겠다는 조건부 의사표시로 보이므로 새로운 임차인이 구해지지 않을 경우에는 보증금 반환청구는 어려울 것입니다.

2. 주택 인도

보증금을 반환받기 위한 또 하나 중요한 요소는 주택 인도 여부입니다.

원칙적으로 보증금 반환 의무는 계약 종료와 함께 주택을 집주인에게 인도했을 때 발생합니다.

이미 이사를 나갔거나, 집을 비울 준비가 되어 있음에도 집주인이 보증금을 주지 않는 상황인지, 아니면 아직 거주 중인지에 따라 대응 방식이 달라질 수 밖에 없습니다.

주택의 점유를 상실하면 대항력, 우선변제권 등의 효력을 상실하기 때문에 주택의 인도를 위해서 임차권등기 등도 검토해야할 것입니다.

3. 관련 증거 정리

임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 소송 등을 해야 할 수도 있기 때문에 사전에 미리 증거 자료를 정리하는 것이 중요합니다. 이 과정은 이후 모든 법적 절차의 기초가 됩니다.
반드시 준비해야 할 자료는 다음과 같습니다.

• 임대차계약서
• 보증금 지급을 입증할 수 있는 계좌이체 내역, 영수증
• 집주인과 주고받은 문자, 카카오톡, 이메일 등 대화 내용
• 계약 종료 이후 보증금 반환을 요구한 정황이 담긴 자료

이러한 자료는 소송 뿐만 아니라 보증보험청구 등에서도 중요한 자료가 됩니다.

4. 내용증명 발송

많은 임차인들이 전화나 문자로 보증금을 달라고 요구하지만, 향후 법원에 증거로 제출하기 가장 유효적절한 수단은 내용증명 우편을 발송하는 것입니다.

내용증명에는 다음과 같은 내용을 포함하는 것이 좋습니다.

• 전세계약 종료 사실
• 주택 인도 또는 인도 가능 상태임을 명시
• 보증금 반환을 요구하는 명확한 의사표시
• 일정 기간 내 반환하지 않을 경우 법적 조치를 취하겠다는 점

내용증명은 그 자체로 강제력이 있는 것은 아니지만, 집주인에게 법적 절차가 시작될 수 있음을 알리는 중요한 신호가 되며, 실제로 이 단계에서 보증금이 반환되는 경우도 적지 않습니다.

단, 내용증명을 의도적으로 받지 않아 반송되는 경우도 있으므로 내용증명 송달이 어려울 경우에는 다른 방법을 통해 통보하는 것도 필요합니다.

4. 소송 및 대응

내용증명을 보냈음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 소송 등 법적 절차를 검토해야 합니다.

임차권등기가 필요하면 임차권등기를 하고 소송에 들어갈 수 있습니다.

임대인이 보증금반환청구에 다투지 않을 것 같다면 지급명령 신청을 통해 정리할 수도 있습니다.

그러나 상대방이 이의를 제기하거나 다툴 것 같다면 처음부터 본안 소송을 제기하는 것이 시간적으로 훨씬 유리하다 할 것입니다.

보증금 반환 문제는 시간이 지날수록 해결이 쉬워지는 문제가 아닙니다.

오히려 집주인이 재산을 처분하거나 다른 채권자들이 개입하면서 상황이 악화되는 경우가 많습니다.

따라서 계약 종료 후 보증금이 반환되지 않는다면, 초기 단계부터 체계적으로 대응하는 것이 무엇보다 중요합니다.

상황에 따라서는 혼자 해결하려다 더 큰 손해를 입는 경우도 적지 않으므로, 분쟁이 장기화될 가능성이 보인다면 조기에 법률전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.

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1. 개념

공유물분할소송이란 하나의 부동산(토지, 건물)을 여러 사람이 지분으로 공동 소유(공유) 하고 있는 경우,
공유자 중 1인이라도 분할을 원하면 법원에 청구하여 공유관계를 해소하는 소송을 말합니다.

• 목적: 공유관계의 종료
• 성격: 형성의 소 (판결로 법률관계가 새로 형성됨)
• 청구권자: 공유자 누구나 가능
• 상대방: 다른 모든 공유자

2. 공유물분할청구

공유자는 언제든지 다른 공유자를 상대로 공유물분할청구를 할 수 있습니다.

단, 5년 이내의 기간을 정하여 분할금지특약을 할 수 있습니다.

공유자간에 공유물 사용, 수익이 공평하게 이루어지지 않을 경우, 공유물 분할 청구를 통해 공유관계를 해소하곤 합니다.

공유자는 자신의 지분을 자유롭게 매각할 수 있으나, 그 경우 제대로 가격을 받지 못하는 경우가 많기 때문에 공유물 분할을 통해 자신의 지분의 적절한 가격을 받기 위해 공유물분할청구를 하기로 합니다.

3. 공유물분할소송의 특징

• 공유물분할소송은 공유자 전원의 이해관계가 얽힌 필수적 공동소송입니다.
• 따라서 공유물분할소송을 진행하고자 할 경우 다른 공유자 전원을 상대로 소송을 진행해야만 합니다.
• 법원은 1차적으로는 공유자간 합의(조정)를 유도하지만 합의가 되지 않을 경우에는 직권으로 분할방법을 선택하여 분할합니다. 청구취지와 다른 내용의 분할도 가능합니다.

4. 분할의 방법

공유물의 분할은 현물분할을 원칙적으로 합니다.

그러나 현물분할이 적절치 않을 경우에는 경매분할, 가액분할 등으로 분할을 할 수도 있습니다.

① 현물분할

• 부동산을 물리적으로 나누어 각자 단독으로 소유하는 형태의 분할을 말합니다.
• 요건
  • 분할이 가능할 것
  • 경제적 가치가 현저히 감소하지 않을 것
• 현물분할을 위해서는 원고 또는 피고가 적절한 현물분할안을 제시하여 그것이 받아들여져야 합니다.

② 경매분할

• 공유물을 매각하여 대금을 지분 비율로 분배하는 분할을 말합니다.
• 현물분할이 되지 않을 경우 최종적으로 경매분할로 진행됩니다.
• 공유물분할을 위한 경매는 ‘형식적 경매’라고 불리며 집행문이 필요 없이 경매신청하여 진행됩니다.

③ 가격배상에 의한 분할(가액분할)

• 1인 또는 일부 공유자가 다른 공유자의 지분을 금전으로 매수하는 형태로 하는 분할을 말합니다.
• 경매분할의 경우에는 적절한 가격으로 매각되지 않을 수도 있기에 공유자 중 일방이 다른 공유자의 지분을 매수하는 형태로 분할하는 것입니다.
• 통상적인 시가보다는 저렴하게 매매하곤 합니다.
• 공유자 중 다른 사람의 지분을 매수할 경제적 능력이 있어야만 가능한 분할형태입니다.

5. 소송 진행 방향

부동산 특히 토지가 분할 될 경우, 토지 형태, 면적 등에 따라 건축법상 제한 내용이 달라 질 수 있기 때문에, 공유물 분할 소송에서는 부동산의 가치가 최대한 하락하지 않는 형태로 공유물을 분할하는 것이 가장 중요합니다.

또한 공유물분할안을 다른 공유자가 동의하지 않을 경우에는 최종적으로는 경매분할되며, 그 경우에는 실제 현금청산이 될 때까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있다는 점을 유의하여야 할 것입니다.

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상속세 및 증여세법과 판례에서 규율하고 있는 상속재산의 시가 산정 방법에 대해 정리해 보겠습니다.

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1. 상속재산 시가 산정의 기본원칙

• 상속세 및 증여세법 제60조는 “상속세 부과 대상 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따른다”고 규정합니다.​
• 시가란 통상 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래되는 경우의 거래가액을 의미합니다. 대표적으로 최근 매매사례가액, 감정가액, 공매·경매가액 등이 인정될 수 있습니다.

2. 시가 산정이 어려운 경우의 평가방법

• 시가를 산정하기 어렵다면, 상속재산의 종류 · 규모 · 거래상황 등을 감안해 보충적 평가방법을 적용합니다.​
  • 토지: 개별공시지가
  • 주택: 개별주택가격 및 공동주택가격
  • 일반건물·오피스텔 등: 유사 재산의 사례가, 감정가액 등
• 매매사례가액 적용범위는 상속개시일 전 2년 이내, 상속개시일 이후 법정신고기한 후 9개월 사이의 비교대상 부동산 매매사례를 활용할 수 있으며, 특별한 가격 변동 사정이 없다는 조건 하에 시가 적용이 가능합니다.​

3. 판례

• 법원은 상속개시일 부근에 거래된 동일/유사 부동산의 매매사례가액이 있을 경우 이를 시가로 인정합니다. 단, 그 기간 동안 가격변동 등 특별한 사정이 없어야 합니다.

• 동일 단지, 인근, 동일 용도의 아파트·상가 등은 비교대상으로 활용 가능하며, 실무상 감정가액이나 경매가, 공매가도 보충자료로 삼고 있습니다.​
• 감정평가액 역시 시가로 인정되지만, 상속세법상 현황, 목적, 원형성 등에 맞춘 평가 및 재산평가심의위원회 심의를 통해 확정됩니다.​

4. 가격변동 특별한 사정

• “가격변동의 특별한 사정”이란 변동 요인이 통상적이지 않고, 변동 폭이 경미하지 않으며 해당 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 객관적이고 중대한 사정을 의미합니다. 즉, 단순한 보통의 가격 변동이 아닌 경우를 말합니다.​
• 특별한 사정에는 토지 분할, 형질 변경, 용도 변경 뿐만 아니라 상속개시일부터 가격 산정기준일까지의 기간에 객관적인 교환가격 변동을 초래한 모든 사정이 포함됩니다. 단순히 기간 차이로 가격 변동을 제외하지 않고 포괄적으로 해석합니다.​
• 대법원은 상속일과 매매일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 입증되면 해당 매매가액을 상속 당시 시가로 인정할 수 있는데, 이때 입증 책임은 과세관청에 있다고 하고 있습니다(대법원 1997. 6. 24. 선고 96누3319 판결).​

• 가격변동의 특별한 사정은 다음 세 가지 요건을 충족해야 합니다.
  1. 변동 요인이 통상적이지 않은 이례적인 상황이어야 한다.
  2. 변동 폭이 경미하거나 미미하지 않고 중대해야 한다.
  3. 변동 요인이 해당 재산 가격에 직접적이고 객관적인 영향을 미쳐야 한다.​
• 어느 정도의 가격 변동이 가격변동에 있어 특별한 사정이 있는 경우로 볼 것인지는 구체적 사안에 따라 차이가 있습니다.
• 우리나라의 통상적인 부동산 변동율을 벗어나는 정도에는 이르러야 특별한 사정이 있는 것으로 볼 수 있을 것입니다.

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1. 2026년 적용 최저임금

고용노동부에서 고시한 2026년 최저임금은 아래와 같습니다.

• 시간급 최저임금 : 10,320원
• 월 환산액(주 40시간 기준) : 2,156,880원
  • 계산 기준 : 월 209시간(주 40시간 + 주휴 8시간 포함)

2025년 최저임금은 시간급 10,030원이었고, 월 2,096,270원이었는데,
2026년에는 시급 290원(2.9%) 인상된 것입니다.

적용 기간 : 2026. 1. 1. ~ 2026. 12. 31.

2. 적용대상

근로자 1명 이상 사용하는 모든 사업장에 적용됩니다.

• 정규직, 계약직, 파트타임, 아르바이트
• 국내·외국인 근로자
• 플랫폼·배달기사 등도 근로자성이 인정되면 최저임금 적용
• 예외 : 동거 친족만 사용하는 사업, 가사사용인 등

3. 식대, 교통비

과거에는 상여금, 식대, 교통비 중 일부만 최저임금에 산입하였습니다.

단계적 확대를 거쳐 2024년부터 매월 지급하는 상여금 + 현금성 복리후생비(식대·교통비 등)는 전액 최저임금에 산입하는 것으로 변경되었습니다.

“월급에 포함된 현금으로 주는 식대·교통비·숙박비 등 복리후생비는,
매월 1회 이상 정기적으로 지급된다면 최저임금 산입 대상 임금에 포함됩니다.”

4. 계산례

식대는 월 20만원까지 인정되며, 이는 모두 최저임금에 산입 가능합니다.

기본급 = 월 최저임금 − 식대(20만 원)
→ 2,156,880원 − 200,000원
→ 1,956,880원

결론

2026년에는 기본급을 최소 1,956,880원 이상으로 설정해야
식대 20만원 포함 시 최저임금 위반이 아닙니다.

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1. 지역별 소액임차인 기준과 최우선변제금 (2023.2.21. 개정)

보증금이 위 기준 이하 → 소액임차인
경매 시 위 금액만큼은 은행 등 담보물권보다 먼저 변제

2. 소액임차인이 보호받기 위한 요건

① 소액보증금 기준 이하일 것

(지역별 기준을 확인)

② 대항요건 갖출 것

• 주택의 인도(引渡)
• 주민등록(전입신고)

3. 배당

1⃣ 최우선변제금 먼저 지급
→ 위 요건에 해당하는 소액임차인이라면, 은행 등 담보권자보다도 앞서 위 표의 금액만큼 먼저 배당받게 됩니다.

2⃣ 나머지 보증금은 일반 우선변제 순위로 배당
→ 최우선변제금에 해당하지 않는 금액에 대해서는 확정일자·대항력의 선후에 따라 변제됩니다.

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