상가 권리금 회수 방해 | 임대료 과다 인상 | 권리금 손해배상 소송 | 대법원 2026년 최신 판례

상가를 운영하던 임차인이 새로운 임차인을 구해 권리금 계약까지 체결했는데, 건물주가 갑자기 월세와 보증금을 대폭 인상한다면 어떻게 될까요?

신규임차인이 임대차 조건에 부담을 느껴 계약을 포기하고, 그 결과 기존 임차인은 권리금을 한 푼도 받지 못하고 퇴거하는 상황이 발생할 수 있습니다.

이처럼 임대인이 신규임차인에게 터무니없이 높은 임대료를 요구하여 권리금 계약이 무산되었다면, 기존 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

최근 대법원은 2026년 7월 16일, 기존보다 3배 넘는 차임과 보증금을 요구한 사건에서 권리금 회수 방해 여부를 판단하는 중요한 기준을 제시했습니다. 이번 글에서는 실제 대법원 판례를 중심으로 권리금 침해의 성립 요건, 손해배상 청구금액, 필요한 증거와 소송 대응 방법을 살펴보겠습니다.

1. 월세 3배 인상으로 권리금 계약이 무산, 손해배상 판례

대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337(본소), 2026다201338(반소) 판결

약국을 운영하던 임차인 A씨는 임대차계약 종료를 앞두고 새로운 임차인 B씨와 권리금 계약을 체결했습니다.

그런데 건물주가 B씨에게 기존보다 3배가 넘는 수준의 차임과 보증금을 요구했습니다.

결국 B씨는 임대료가 지나치게 높다는 이유로 임대차계약을 체결하지 않았고, A씨는 권리금 계약을 해제할 수밖에 없었습니다. A씨는 건물주가 권리금 회수를 방해했다며 손해배상을 청구했습니다.

원심은 권리금 회수 방해를 인정하기 부족하다고 판단했지만, 대법원은 심리가 충분하지 않았다고 보아 원심판결의 해당 부분을 파기환송했습니다.

대법원은 임대인이 요구한 금액이 기존 임대료보다 현저히 높다면 주변 시세와 적정 임대료 등을 추가로 심리해야 한다고 판단했습니다. 즉, 기존 임대료와 차이가 크더라도 무조건 위법한 것은 아니지만, 적정 임대료가 확인되지 않았다는 이유만으로 임차인의 손해배상 청구를 배척해서는 안 된다는 취지입니다.

대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337(본소), 2026다201338(반소) 판결
[1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 제3호는 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’를 임차인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위로 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 임대인이 위와 같은 방해 행위로 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다. 위 문언에다가 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임 및 보증금을 제시하여 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것을 방지하려는 위 규정의 입법 취지 등을 종합하면, 임대인이 신규임차인에게 임대차계약 체결의 조건으로 요구하는 차임 및 보증금이 ‘현저히 고액’인지는 위 규정에서 정한 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 외에도 기존 임차인과의 차임 및 보증금과 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 요구하는 차임 및 보증금의 차이, 상가건물의 시세 및 적정 차임, 거래관행과 경제상황 등도 고려하여 구체적 사정에 따라 판단할 필요가 있다. 한편 임대인이 요구한 차임 및 보증금이 ‘현저히 고액’인지를 판단하기 위해 상가건물의 적정한 차임 및 보증금을 확인함에 있어서 감정 등의 절차가 반드시 필요한 것은 아니지만, 임대인이 요구하는 차임 및 보증금이 기존의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액에 해당한다고 볼 여지가 있는 경우에는, 적정한 차임 및 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 곧바로 임차인의 손해배상청구를 배척할 것이 아니라 감정 등을 통해 이를 확인한 후 그 요구액이 상가임대차법의 입법 취지를 잠탈할 만큼 현저히 고액에 해당하는지 판단하는 것이 바람직하다.

[2] 갑이 을의 소유인 상가에 관하여 임대차계약을 체결한 후 약국을 운영하였는데, 이후 차임 증액에 관한 합의가 이루어지지 아니하여 을이 갑에게 임대차계약의 갱신 거절 의사를 통지하였고, 갑은 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 신규임차인으로 병을 주선하였으나, 을이 새로운 임대차계약을 체결하기 위하여 병과의 교섭을 진행하면서 차임 및 보증금으로 기존에 비해 3배가 넘는 금액을 요구하자 차임이 과다하다는 이유로 계약이 체결되지 못하였고, 이에 갑이 권리금 계약을 해제한 후 을을 상대로 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 구한 사안에서, 을이 병에게 요구한 차임 및 보증금이 기존의 차임 및 보증금에 비해 현저히 고액이라고 볼 여지가 있으므로, 원심으로서는 상가건물의 적정 차임 및 보증금이 확인되지 않는다는 이유로 곧바로 갑의 손해배상청구를 배척할 것이 아니라, 이를 심리한 다음 상가건물 임대차보호법의 입법 취지에 따라 손해배상청구권의 발생 요건을 충족하는지를 판단할 필요가 있다는 등의 이유로, 을이 병에게 현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 행위를 하여 갑의 권리금 회수를 방해하였음을 인정하기 부족하다고 본 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 한 사례.

2. 임대료를 얼마나 올려야 권리금 회수 방해가 될까?

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 임대인이 신규임차인에게 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하여 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지하고 있습니다.

여기서 중요한 것은 임대료 인상률만으로 위법 여부가 결정되지 않는다는 점입니다.

대법원이 제시한 판단 기준은 다음과 같습니다.

주요 판단 기준	확인할 사항
기존 임대료와의 차이	기존 월세·보증금보다 얼마나 인상했는지
주변 상가 임대료	유사한 위치·면적·용도의 상가 시세
적정 임대료	상가의 객관적 가치와 감정평가 결과
건물 유지 비용	조세·공과금 등 실제 부담
거래관행과 경제상황	상권 변화, 시장 상황, 임대료 형성 과정

예를 들어 기존 월세가 200만 원인데 신규임차인에게 700만 원을 요구했다면 권리금 회수 방해가 문제 될 수 있습니다.

다만 주변 상가의 적정 월세가 실제로 700만 원 수준인지, 임대인이 신규임차인의 계약을 사실상 포기시키려 했는지 등을 종합적으로 살펴보아야 합니다.

핵심은 단순한 임대료 인상이 아니라, 현저히 과다한 임대조건으로 권리금 회수기회를 침해했는지 여부입니다.

3. 권리금 침해 손해배상 인정 기준

임대인의 권리금 회수 방해행위가 인정되고 그로 인해 손해가 발생했다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항은 배상액의 상한을 정하고 있습니다.

손해배상액의 법정 상한 : 아래 두 금액 중 낮은 금액 (사례)

• 신규임차인과 약정한 권리금 1억 원

• 임대차 종료 당시 권리금 7,000만 원

손해배상 청구 상한 7,000만 원

실제 인정액은 손해 발생, 인과관계 및 감액 사유 등에 따라 달라집니다.

대법원은 권리금 손해배상 사건에서 영업시설이나 비품 등을 포함해 권리금을 평가할 수 있지만, 임차인이 회수하여 재사용할 수 있는 비품의 가액을 중복 배상해서는 안 된다고 판단하고 있습니다.(대법원 2023. 2. 23. 선고 2018다287423, 287430 판결)

권리금 침해에 따른 손해배상채무의 지연손해금은 원칙적으로 임대차 종료일 다음 날부터 발생합니다.(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결)

4. 권리금 침해 손해배상 소송시 “준비사항”

권리금 계약이 무산되었다는 사실만으로 임대인의 손해배상책임이 자동으로 인정되지는 않습니다.

임차인은 신규임차인을 주선한 사실, 임대인의 방해행위, 권리금 회수 실패와의 인과관계 등을 입증해야 합니다.

다음 자료를 미리 확보하는 것이 중요합니다.

입증 사항	주요 증거자료
권리금 계약 체결	권리금 계약서, 계약금 지급 내역
신규임차인 주선	문자, 내용증명, 중개사 확인자료
임대인의 과다한 임대료 요구	녹취록, 문자, 임대차 조건 제안서
주변 시세와 차이	인근 상가 계약 사례, 감정평가서
권리금 계약 무산의 원인	계약 해제 관련 문자, 신규임차인 진술
손해배상액	권리금 감정평가서, 영업 관련 자료

특히 신규임차인이 임대료 인상 때문에 계약을 포기했다는 점을 입증할 수 있는 자료가 중요합니다.

다만 임차인에게 차임 연체 등 법에서 정한 보호 제외 사유가 있거나, 임대인에게 신규임차인과의 계약을 거절할 정당한 사유가 있다면 청구가 제한될 수 있습니다.

또한 권리금 회수기회 보호기간은 원칙적으로 임대차 종료 6개월 전부터 종료일까지이며, 손해배상청구권은 임대차 종료일부터 3년이 지나면 시효로 소멸합니다.

5. 자주 묻는 질문(Q&A)

Q. 임대인이 월세를 2~3배 올리면 무조건 권리금 침해인가요?

아닙니다. 주변 상가 시세와 적정 임대료를 종합적으로 비교해야 합니다. 다만 과도한 인상은 권리금 회수 방해를 뒷받침하는 중요한 사정이 될 수 있습니다.

Q. 권리금 계약이 이미 해제되었어도 손해배상을 청구할 수 있나요?

가능합니다. 임대인의 위법한 방해행위 때문에 계약이 무산되었고 손해가 발생했다는 점이 인정되어야 합니다.

Q. 신규임차인을 구하지 못했는데도 청구할 수 있나요?

원칙적으로 신규임차인의 주선이 중요합니다. 다만 대법원은 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우, 실제 주선이 없더라도 손해배상책임이 성립할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).

6. 정리

권리금 계약이 무산되었다면, 임대인이 제시한 조건부터 확인해야 합니다.

오랫동안 영업하며 형성한 권리금은 임차인에게 중요한 재산적 가치입니다.

임대인의 과도한 임대료 요구 때문에 그 가치를 회수하지 못했다면 법적 대응을 검토할 필요가 있습니다.

다만 권리금 손해배상 사건은 임대료 인상 폭뿐 아니라 주변 시세, 계약 무산 경위, 신규임차인의 계약 의사 및 권리금 평가액에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

변호사 이제한 법률사무소에서는 상가 권리금 회수 방해 여부, 손해배상 청구 가능성, 증거 확보 및 소송 진행과 관련한 법률상담을 진행하고 있습니다. 관련 상담이 필요하거나 소송진행을 원하시면 연락주시기 바랍니다.