전세보증금 반환 지연
“계약이 끝났는데, 새 세입자가 들어와야 보증금을 주겠대요.”
이사 날짜는 다가오는데 전세보증금 반환이 막히면 마음이 급해집니다.
17년간 임대차 사건을 상담하면서 가장 많이 받은 질문을 순서대로 정리했습니다.
1. 새 세입자를 구할 때까지 전세보증금 반환을 기다려야 하나요?
아닙니다. 임대차가 적법하게 끝났다면 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다.
새 세입자를 못 구했다는 사정만으로 반환을 미룰 수는 없습니다.
다만 계약기간 도중에 임차인 사정으로 나가는 경우는 다릅니다. 합의가 없다면 이사 통보만으로 계약이 끝나지 않습니다. 계약기간 도중에는 거래관행상 임대인의 의사는 “새로운 세입자가 들어오면 나가는 것을 인정”하는 것으로 봅니다.
2. 계약 만료일에 보증금을 받을 수 있나요?
꼭 그렇지는 않습니다. 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 알리지 않았다면 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. 이때도 해지 통지는 언제든 가능하지만, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝납니다.
| 상 황 | 계약이 끝나는 시점 |
|---|---|
| 만료 2개월 전까지 종료 통지 | 계약 만료일 |
| 통지가 늦어 묵시적 갱신 | 해지 통지 도달 후 3개월 |
| 계약기간 중 퇴거 | 임대인과 합의한 날 |
실무에서는 “이사 갈 수도 있어요” 같은 애매한 문자가 종료 통지인지를 두고 자주 다툼이 됩니다. 종료 의사는 분명하게, 기록이 남는 방법으로 전달하는 것이 좋습니다(내용증명, 문자메세지 등).
3. 보증금을 못 받았는데 먼저 이사해도 되나요?
그냥 전출하면 대항력(집이 팔려도 임차권을 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(경매 시 먼저 보증금을 받을 권리)을 잃을 수 있습니다.
먼저 이사해야만 하는 상황이면, 이때 필요한 절차가 임차권등기명령입니다.
✔ 신청만 해두고 이사하면 안 됩니다.
✔ 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 이사하세요.
📌주의 : 최근 임차권등기를 한 주택에 가장 소액임차인을 만들어 우선변제권을 침해, 방해하는 경우가 있으므로 전체적인 상황 파악이 중요합니다.
4. 그래도 보증금을 안 주면 어떻게 하나요?
| 단계 | 절차 | 이럴 때 활용 |
|---|---|---|
| 1 | 내용증명 | 종료 사실과 반환 요구를 기록으로 남길 때 |
| 2 | 지급명령 | 다툼이 크지 않을 때, 서류만으로 빠르게 |
| 3 | 보증금반환소송 | 공제액·종료 시점에 다툼이 있을 때 |
| + | 가압류 | 집주인이 재산을 처분할 우려가 있을 때 |
지급명령은 상대방이 이의신청을 하면 소송으로 넘어갑니다.
다툼이 예상되면 처음부터 소송을 검토하는 것이 나을 수 있습니다.
5. 확인사항
✔ 계약 만료일
✔ 종료 통지일과 도달 증거(문자·카톡 캡처)
✔ 예정 이사일과 다음 집 잔금일
✔ 등기사항증명서
변호사 이제한 법률사무소
보증금 반환은 이사 일정과 맞물려 시기를 놓치면 선택지가 줄어듭니다. 보증금 액수·만료일·통지일·이사 예정일을 알려주시면, 임차권등기명령부터 소송까지 어떤 순서로 대응할지 함께 검토해 드리겠습니다.
👉 반환 요구를 분명히 남기려면 내용증명 바로 보내기
👉 다툼이 적은 경우 지급명령 직접 신청하기