실거주 이유로 갱신거절 후 재임대한 경우, 임대인에게 손해배상책임이 인정될까?
대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결 주요내용 정리
“직접 들어가 살겠다”는 임대인의 말을 믿고 이사했는데, 얼마 지나지 않아 다른 임차인이 들어왔다면 어떻게 해야 할까요?
반대로 임대인이 실제 거주할 계획으로 계약갱신을 거절했지만, 예상하지 못한 사정 때문에 다시 임대할 수밖에 없었다면 손해배상을 피할 수 있을까요?
대법원은 최근 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 제3자에게 다시 임대한 경우, 임대인이 주장하는 ‘정당한 사유’를 엄격하게 판단해야 한다는 기준을 제시했습니다.
대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결
1. 실거주 이유로 갱신거절 후 다시 임대했다면
주택임대차보호법은 임대인이 본인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호).
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
다만 임대인이 갱신을 거절한 후, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 종전 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5호).
이번 사건에서도 임대인은 실거주를 이유로 갱신을 거절했지만, 이후 해당 주택을 제3자에게 다시 임대했습니다.
대법원은 임대인이 책임을 피하기 위해 주장하는 ‘정당한 사유’의 인정요건을 2가지를 요구하면서 엄격하게 판단하였습니다.
2. ‘정당한 사유’ 인정을 위한 2가지 요건
대법원은 정당한 사유가 인정되려면 다음 요건이 모두 충족되어야 한다고 밝혔습니다.
| 판단 요건 | 구체적인 의미 |
|---|---|
| 예측할 수 없었던 사정 | 갱신거절 당시에는 합리적으로 예상하기 어려웠던 사정이 나중에 발생했을 것 |
| 재임대의 불가피성 | 그 사정으로 인해 제3자에게 다시 임대할 수밖에 없었을 것 |
두 요건에 관한 증명책임은 임대인에게 있습니다.
따라서 “당시에는 정말 거주하려고 했다”거나 “사정이 달라졌다”는 설명만으로는 부족합니다.
사정이 언제 발생했고, 왜 예상하기 어려웠으며, 매도·공실 유지 등 다른 방법이 아니라 재임대를 선택할 수밖에 없었는지를 객관적인 자료로 증명해야 합니다.
3. 임대인의 준비사항
임대인은 갱신거절 당시부터 실제 거주계획을 뒷받침할 자료를 남길 필요가 있습니다.
- 이사·전입 계획과 기존 거주지 정리 자료
- 직장 이동, 가족관계 변화 또는 건강 악화 관련 자료
- 사정변경이 발생한 구체적인 시점
- 재임대 외에는 다른 선택이 어려웠던 이유
- 실제 입주 및 거주 사실을 확인할 자료
4. 임차인이 확인할 사항
임차인이 임대인을 상대로 손해배상청구를 하려면 다음 사항을 확인해두면 좋습니다. 일부 사항은 재판을 진행하면서 사실조회, 문서제출명령신청 등을 통해 확인할 수도 있습니다.
- 새로운 임대차계약의 체결일
- 제3자의 실제 입주일과 전입일
- 새 임대차의 보증금과 차임
- 임대인 또는 가족의 실제 거주 여부와 기간
- 임대인이 주장하는 사정이 갱신거절 당시 이미 예상 가능했는지
특히 갱신거절 통지, 문자메시지, 녹취, 부동산 광고, 전입세대확인서 등은 손해배상소송에서 중요한 증거가 됩니다.
5. 손해배상액 산정
임대인과 종전 임차인 사이에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없다면, 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라 다음 금액 중 가장 큰 금액을 기준으로 손해배상액을 정합니다.
- 갱신거절 당시 월차임 3개월분
- 새 임대차의 환산월차임과 종전 환산월차임 차액의 2년분
- 갱신거절로 임차인이 실제 입은 손해액
보증금은 법정 비율에 따라 월차임으로 환산하여 계산합니다.
이사비, 중개보수, 새로운 주택의 임대료 증가분 등도 청구할 수 있습니다.
6. 자주 묻는 질문
Q. 임대인이 잠시 실제로 거주했다면 책임이 없어지나요?
그렇다고 단정할 수 없습니다. 실제 거주 기간, 퇴거 사유, 재임대 시점과 사정변경의 예측 가능성·불가피성을 함께 살펴야 합니다.
Q. 전근이나 건강 악화가 있으면 정당한 사유가 인정되나요?
사정의 존재만으로 인정되는 것은 아닙니다. 갱신거절 당시 예상하기 어려웠는지, 그 사정 때문에 재임대가 불가피했는지를 임대인이 증명해야 합니다.
Q. 제3자에게 임대한 것이 아니라 주택을 매도했다면요?
제6조의3 제5항은 제3자에 대한 ‘임대’를 직접 규율하므로, 단순 매도에는 해당 조항이 바로 적용된다고 단정하기 어려우나, 처음부터 실거주 의사가 없었던 정황이 있다면 일반 불법행위책임 등이 성립할 수 있고 해당 조항이 준용될 수도 있습니다.
7. 실거주 갱신거절 분쟁은 사실관계, 증거 확보가 핵심입니다.
이번 판결의 핵심은 단순히 임대인의 실거주 의사가 진실했는지만 보는 것이 아니라, 이후 발생한 사정이 예측 불가능했고 재임대까지 불가피했는지를 별도로 판단한다는 데 있습니다.
임대인의 거주계획(갱신거절 이유)과 사정변경의 경위 등 사실관계 정리 및 관련 증거확보가 중요합니다.
같은 사정이라도 발생 시점과 준비된 증거에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
실거주 갱신거절 후 재임대 문제로 손해배상청구를 검토하고 있거나, 예상하지 못한 사정으로 주택을 다시 임대해야 하는 상황이라면 새로운 계약을 체결하기 전에 구체적인 사실관계와 증거를 먼저 점검하시기 바랍니다.
(상담 문의 : 02-537-2885 변호사 이제한)
대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결
2026다203203 손해배상(기) ( ) 상고기각
[임대인이 자신이나 직계존속ㆍ직계비속이 목적 주택에 실제 거주하고자 한다는 사유로 임차인의 갱신요구를 거절한 뒤 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 임대차기간 내에 제3자에게 목적 주택을 임대한 행위에 ‘정당한 사유’가 인정되는지 여부가 문제된 사건]
◇주택임대차보호법 제6조의3 제5항에서 정한 ‘정당한 사유’가 인정되기 위한 요건(= 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 인하여 제3자에게 목적 주택을 임대하였어야 하고, 그 임대가 불가피하였어야 할 것) 및 이러한 사정에 대한 증명책임의 소재(= 임대인)
◇ 임대인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호[임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우]의 사유로 임대차계약의 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유’가 인정되기 위해서는, 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 인하여 제3자에게 목적 주택을 임대하였어야 하고, 제3자에게 목적 주택을 임대하는 것이 불가피하였어야 한다. 위와 같은 정당한 사유가 있었다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.
☞ 주택인 이 사건 아파트의 임차인인 원고는 임대인인 피고에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 피고는 자신이 이 사건 아파트에 실제 거주하려고 한다는 이유로 갱신을 거절하였음. 피고는 이 사건 임대차계약 종료 후 2년이 경과하기 전에 이 사건 아파트를 제3자에게 임대하였음. 원고는 원고의 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간 2년이 만료되기 전에 피고가 정당한 사유 없이 제3자에게 이 사건 아파트를 임대하였다고 주장하며 피고의 갱신거절로 인하여 원고가 입은 손해의 배상을 청구한 사안임
☞ 원심은, 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 피고 소유 다른 부동산 임차인의 임대차보증금 반환 요구로 인하여 불가피하게 이 사건 아파트를 제3자에게 임대한 것이라는 피고의 주장에 대하여, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 정당한 사유는 임대인인 피고가 증명하여야 하는데, 피고가 주장하는 사정은 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정이 아니고 이 사건 아파트를 제3자에게 임대하는 것이 불가피하지도 않았다는 이유로, 피고가 제3자에게 주택인 이 사건 아파트를 임대한 행위에 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다고 판단하였음
☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원심을 수긍하여 상고를 기각함